二世帯住宅きほんのき。知るべき知識の総合案内
2019-03-12二世帯住宅
二世帯住宅で親子安心して暮らしたい。でも、生活以外のお金や手続きも気になる。
そもそも二世帯住宅ってなに？どうやって建てる？税金や住民票は？家のことは不安や謎が多いですよね。
このページでは「二世帯住宅とは何か」の基本を解説します。複雑なところは詳しい解説へのご案内をしますので、あわせてご覧くださいませ。
リビングポッケは、実際に二世帯住宅を建て、住んでいる管理人が運営しています。住んでいるからわかること、知っていればよかったと思うことがあります。
二世帯住宅のはじめの知識として、かるく読み進めてくださいね。
二世帯住宅の定義
そもそも二世帯住宅って何でしょうか？昔は親子同居が当然で、わざわざ二世帯住宅なんて言いませんでしたよね。
言い出しっぺはヘーベルハウス。1975年にはじめて「二世帯住宅」として売り出しました。核家族化が進む時代のなか、新しい親子のありかたとして提案されたそうです。
時は流れ、平成も終わる今。二世帯住宅は進化しています。
一般的な二世帯住宅の定義
ただの同居ではなく、居住空間をわけることで互いの生活スタイルを守れる。自分の生活をできるだけ変えずに、同居と別居どちらのメリットも受けられる。そんな暮らしです。
「二世帯住宅はこう作らなければいけない」という決まりはなく、あなたとご家族の住みやすい設計であれば立派な二世帯住宅です。設備の数も場所も自由。結果的にできたものを完全分離とか一部共有と呼んで、一般化しているのです。
最近は親子に限らず、兄弟での二世帯住宅も出てきているとか
建築基準法上の二世帯住宅
ただし2つほど注意点が。
1つの土地に2つの建物を建てる「隣居」のかたちをとる場合は、土地の分割（分筆）が必要（一建築物一敷地の原則）。
完全分離で世帯を行き来できない場合は、戸建住宅ではなく「共同住宅」とみなされる。
共同住宅扱いになると壁の遮音・耐火性能や玄関先の通路幅など、設計に若干の制限がかかります。
住民票上の二世帯住宅
親子の生計が別なら世帯分離するケースが多いです。「生計」に明確な基準はありませんが、食費生活費が別・生活時間が違い接点が少ないなどがあげられます。
世帯分離の手続きは簡単。住民票の異動届を書けばOKです。自治体の住民票の手続き窓口で「世帯を分けたい」旨を申し出ると書き方を教えてもらえますよ。
世帯分離をすることで親世帯・子世帯それぞれが独立しているとみなされます。住民票上の世帯構成は行政サービスや公的な郵便物、保険料や税金などさまざまなところに関わるため、よく考えて世帯分離の有無を選びましょう。
住民票の世帯は「同じ住所に住んでいる」「生計を一にしている」ことが条件です。
完全同居で財布も同じなら世帯分離の必要はありません（基本的には…）。
ちなみに国勢調査は「完全分離型と玄関のみ共有している一部共有型」は別々に提出します。
それぞれの世帯が住宅の要件（居住空間が分けられている、専用の出入り口がある、キッチントイレが別など）を満たしていれば1世帯とみなされるためです。
分離型の二世帯住宅は1世帯×2としてカウントされていることになります。
二世帯住宅のメリット・デメリット
近年、二世帯住宅の数は増加しています。なにかしらメリットがあるから増えるわけです。
親世帯は安心感を求め、子世帯は子育て協力を求める傾向が強い。実際、管理人宅も子供の保育園の送り迎えだったり、病気のときの助け合いができています。
特に旦那さんのご家族とお嫁さんが同居されるとプライバシーや家事の懸念が出やすいです。女性は炊事・掃除のやりかたや洗剤の種類、食品のこだわりがあったりするので…下手に共有部分が多いと自由を侵された気持ちになってしまいます。
メリットを活かし、デメリットを減らしていくのが間取り・設計です。間取り設計こそ二世帯住宅の最重要ポイントと言っても過言ではありません。
二世帯住宅の不満・トラブルと対策
二世帯住宅のトラブルは
- 2階の足音・生活音がうるさい
- 別世帯の家族が無断で・いきなり入ってくる
- 義理の家族と反りが合わない
- 義理の家族の兄弟が来ると対応に困る
- 自分のタイミングでご飯・お風呂ができない
- 収納が足りなくて物があふれる
- インテリア・日用品の趣味が合わない
- だれがいつ掃除するのか困る
- 下着姿でウロウロできない
これらは間取り設計でかなり防げます。生活空間を分離するほどトラブルが起きづらいです。
キッチン・風呂・トイレ・玄関別の完全分離にする。内扉は設けないか、鍵付きにする。2階リビングの直下に寝室を配置しないなど。
一部共有であれば、共有部分の使用時間を決めておく（お風呂は親世帯は○時まで、子世帯は○時～○時まで）など、最初にルールを決めるのも有効です。
できるだけ互いの生活に干渉しないこと。「必要があれば連絡できる」くらいの距離感がいいのです。
二世帯住宅の住み分け方（間取り）
二世帯住宅の住み分け方と間取りを簡単に解説します。
完全同居
出典：サザエさん市場
昔ながらの同居スタイルの、いわゆるサザエさん型です。完全同居を二世帯住宅と呼ぶのかは疑問ですが、一応ご紹介しておきます。
一部共有
世帯・個人の場所を持ちながら、共有スペースもつくることで建築費用を節約できます。なにを共有するかで世帯間の関わりかたを調節できる、幅広いプランニングが可能。
完全分離
完全分離のメリットはプライバシーが保たれること、将来どちらか世帯が空いた場合賃貸に出せることなど。賃貸を考慮するなら内扉は設けず、共同住宅として防音・耐火性能を重視します。デメリットは建築費用の高さ。
なお、この間取り図は無料プランニング請求サービス「タウンライフ家づくり」を介して作ってもらったものです。（→作ってもらった経緯、流れはこちら）
二世帯住宅は新築・リフォーム？利点と欠点
土地・建物があれば「新築（建て替え）かリフォーム」 土地のみあれば「新築」 どちらもなければ「新築」
新築・建て替え
新築のメリットは一から自由設計できること。間取りや設備に制限がなく、理想の家に近づけられます。
デメリットは費用がかかること。二世帯住宅の建築費の平均は3,000万～4,000万（リクルート住まいカンパニー調べ）です。建て替えでは既存家屋の解体費用・工事中の仮住まいも必要。
リフォーム・リノベーション
リフォーム（リノベーションもほぼ同義）のメリットは低コストで必要な設備が得られること。2階にミニキッチンを置くだけの簡単なものから、部屋の仕切りを増やすことも可能。
デメリットは既存家屋の構造を残す必要があること。完全分離にするのは難しく、どうしても共有部分ができがち。あまり大幅なリフォームになると、結局建て替えのほうがいい、なんてことになったりします。
二世帯住宅の所有者はだれ？
土地や建物を取得したら法務局に所有権の登記をします。お金を出したのが1人ならその人が所有者。複数の所有者がいればお金を出した割合を「持分」で表します。子世帯夫婦が負担するなら子夫婦で共有持分。親も費用負担してくれるなら親も持分登記をすることになります。
新築はもちろんですが、リフォームで持分登記をする場合も。親名義の建物を子の資金でリフォームするときです。リフォーム資金が子から親への贈与とみられてしまうので、子も共有者になっておくんです。出したお金のぶん持分をもらう感じ。
持分割合は適当にしないこと。たとえば2,000万の家屋のうちAさん、Bさんで1,000万ずつ出したとします。AさんBさん共に持分1/2にします。二人とも半分の1,000万相当の不動産を取得したことになりますね。
ほかにも住宅ローン控除を受けるとき、贈与・相続・売買のとき…いろいろ関わるので実態にあった持分割合が必要です。
二世帯住宅は税金が安くなる？
特に完全分離型ですね。アパートやメゾネットのように別個の世帯が隣り合っているだけ（共同住宅）、というかたち。世帯ごとに軽減措置が受けられるので結果的に節税になります。
※完全分離がすべての税で有利というものではありません
二世帯住宅専用の軽減ではなく、一般の軽減を×2世帯分受けられる感じです。
おもな税金の軽減
固定資産税：土地（200㎡以下は評価額の1/6に軽減、200㎡以上は1/3）、建物（3、5年間半額）
不動産取得税：土地（「45,000円」か「1㎡あたりの土地の評価額×1/2×床面積の2倍（200㎡まで）×3％」のうち大きい額が減額）、建物（評価額-1200万で計算）
贈与税：家を建てるための贈与は、住宅取得等資金贈与の特例によって非課税枠の引き上げ
相続税：親名義の二世帯住宅を相続した際、小規模宅地等の特例で相続税80％減額
二世帯住宅の基本まとめと大切なこと
- 二世帯住宅は親子がそれぞれの暮らしを維持、独立しながら協力しあえる
- 必要な設備さえ付ければどんなハウスメーカーでも建てられる
- 完全同居、一部共有、完全分離のパターンがある
- 完全分離で行き来できない設計だと、共同住宅扱いになることがある
- 所有権はお金を出した割合で決まる
- 二世帯住宅は税金がお得になる場合がある
家はなによりも大きな居場所。子供から大人になって、年を重ねるまでずっと自分が居続ける場所。家族と食卓を囲んだり、会話をしたり、時には1人になりたいこともある。
家族が落ち着ける家、長く暮らせる家のために。どんな家のかたちがベストなのか。そのあとに税金や細々したことを考えればいいのですよ。
親子それぞれの生活のどこを変えて、どこを変えないのか？
ご両親や奥さん、旦那さんの気持ちに寄りそった家づくりが求められます。
二世帯住宅を建てる前にしておきたいこと
二世帯住宅では間取り・設計が重要。分離の程度や部屋の配置で住みやすさは大きく変わります。
完璧な間取りなんてありません。土地のかたち、予算、ひとりひとりの性格、年月とともに家族構成も変わる。ベストでなくともベターな設計を探るのが家づくりの楽しみでもあります。
現在の希望：今どんな家に住みたいか。対面キッチンで子供を見守りたい、生活スペースや収納を分けたい。
将来の想像：今後どんな生活になりそうか。1階はバリアフリー、寝室とリビングを開け放せるようにしたい。子供部屋は仕切れるようにしたい。
設計の比較検討：資料を集めてあなたの家に合いそうなプランを比べてみること。見積もり、間取り。
ご家族の希望、想像をたくさん出してみてください。そして、それに合った間取り・設計を探してみてください。さまざまな間取りを見て、住んでいるところを妄想してみる。リアルな妄想をすれば、何が必要なのかが見えてきます。