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にかいらま

にかいらま

2016年から完全?分離の二世帯住宅に住んでいます。

注文住宅で二世帯住宅を建てる流れとポイント

二世帯住宅

注文住宅で二世帯住宅を建てる

二世帯住宅を建てると決めても、どんな流れで進めばいいか?

予算の立て方、ハウスメーカーや土地の探し方、建物の完成・引き渡しまで。

この記事では「注文住宅で二世帯住宅を建てる際の流れ・ポイント」を管理人宅のケースを紹介しながら解説します。
最後まで読んでいただければ二世帯住宅建築のイメージがつかめます、ぜひお付き合いください。

二世帯住宅(注文)の相場

まずはじめに、二世帯住宅っていくらお金がかかるのか。

明確な答えはないけれど…ある調査結果からお伝えします。

| 平均延べ床面積 | 57坪(188.1㎡) | | 完全同居 | 3,200万円 | | 一部共用 | 3,695万円 | | 完全分離 | 4,009万円 |

※「2014年注文住宅動向・トレンド調査(リクルート住まいカンパニー調べ)」を出典として各所で引用されており、信頼性は高いものと思われます。ただインターネットでは結果が直接載っている文書は見つからなかったので、不動産関係会社などに対して公開された情報なのかもしれません。

これは二世帯住宅の建築費の平均金額です。(土地代のぞく)

…建物だけで3,200万~4,000万が相場って高くないですか?

大丈夫。参考に平均値をお見せしましたが、あくまで平均なので気にしなくていいです。

あなたが出せるお金で、あなたにとっての「いい家」が建てばOKなんです。

二世帯住宅の費用はピンからキリまで。ハウスメーカー選び、設計の工夫、前向きな営業担当がいるかどうかなどで幅が広がります。二世帯住宅を安く建てるコツや補助金、税金の話はこちら↓

https://livingpokke.com/2setai-costdown/

管理人宅は完全分離二世帯住宅、トータル4,350万で建てました。

建物契約金額が2,180万+付帯工事費570万=建物に2,750万。 諸経費300万+土地が1,300万です。

建物だけで4,000万なんてとても無理!なんて思わなくていいんです。

※付帯工事は建物建築以外の工事のこと。地盤改良や外構工事などが含まれます。

二世帯住宅を注文住宅で建てる、一連の流れ

二世帯住宅を建てるまでのフローチャートです。

注文住宅 二世帯住宅 フローチャート

注文住宅なので土地契約→建築工事契約→完成になります。
  1. 二世帯の妄想をしながらハウスメーカー&土地を探す
  2. ハウスメーカーに土地と住宅ローンの相談
  3. つなぎ融資で土地を買う
  4. ハウスメーカーと建築請負契約をする
  5. 設計、着工、竣工
  6. 住宅ローンの融資実行、引き渡し

土地を持ってるかどうか、自己資金の有無などで流れは変わりますが、この順でだいたいのケースはカバーできるはず。

ここからがメイン!順序立てて説明します。 なんとなく流し見するだけでも大丈夫。

理想を思い描き、優先順位をつける

二世帯住宅の妄想をする

外観は輸入住宅みたいなオシャレなのがいいな、木製サッシで窓枠もかわいくて…

間取りはもちろん完全分離!玄関は別でも、世帯同士をつなぐインターホンとかあれば便利かな?

洗濯洗剤は隠したいから収納に工夫できるといいな…

駐車場は2世帯分+来客用で3つは欲しいかも。

↑こんな感じでなんでも妄想します。実現できるかは別でいいんです。

「こうだったらいいな」が出てきたら、「ここは譲れない」が見えてきます。

あなた、旦那さん、お母さんお父さん…住む人みんなの意見を出しておくことが大事です。 特にご両親の意見は直接聞きづらいので、旦那さんにしっかり橋渡し役になってもらいましょう!

譲れないポイントに優先順位をつけておくこと。

優先順位は「あとで修正が難しい・価格が大きいもの」を 上にもってきましょう。 ※わが家の場合は屋根を瓦にしたり、二階床下に防音材を敷いてもらったりなど。他にはフローリングの素材や水回りの位置などもありますね。

家づくりの雑誌や本を読むのもモチベーションを保つコツ!

資金計画の立て方

注文住宅の資金計画

テレビや洗濯機を買うとき分割払いもありますよね。月々いくらなら払えるかな?と考える。

住宅だってケタは違うけど同じことです。自分が払えるお金はどれくらいなのかを考えておくことが大切。

総予算を出す

最初に総予算を決めます。

と言っても、あんまり固く考えなくてもいいですよ。以下の計算でかんたんに出してOKです。

総予算=【自己資金+贈与資金+住宅ローン借入額】
自己資金 スッカラカンにならないよう、100〜200万は残しておきましょう。

入居後も家具家電など入り用ですし、病気や怪我など不測の事態などにも備えて。残す額は安心できるぶんを。

贈与資金 親や祖父母からの資金援助があるなら。

ふつう110万円を超える金額をもらうと贈与税がかかります。が、家を買うため(住宅取得等資金)の贈与であれば確定申告で非課税になる場合も。

金額や時期、省エネ住宅かなどによって非課税になる金額の範囲は変わります。申告しなければ贈与だとバレない…かもしれませんが、いきなり口座で大金が動いたら税務署は気付く可能性はあります。面倒でも申告しましょう。

住宅ローン借入額 借りられる額の試算はフラット35の借入可能額シミュレーションで可能です。※変動金利での試算は難しいので固定金利での計算でいいと思います

ただし結構オーバーに借りられる結果になるので(年収600万で5,900万弱など。利息を足すと7,000万超えます…)、現実的には月々の返済希望額からのシミュレーションをおすすめします。

いくら借りられるかよりも、いくら返せるか。

「3,500万返せる?」といきなり聞かれても答えられないので、まずは「月々いくら返せる?」を考えましょう。家賃みたいなもんですね。無理せず貯金もできる返済額でいきましょう。

子供が育てば学費に部活に受験にとお金がかかるし、家自体も10年20年たてば修繕箇所がでできます。家電の買い替えだってあるでしょう。

借入可能額

先程の月々の返済希望額からのシミュレーションで、ボーナスなし10万円の返済額だとどれくらい借りられるかを試算してみました。

10万/月でおよそ3,367万円借りられます。

10万円×35年だと4,200万円なので、3,367万との差額は利息です。借入額が多かったり返済期間が長いと金利の影響をたくさん受けますねー。

※記事執筆時点で金利1.31%で35年ローン、元利均等返済で試算

総予算=【自己資金+贈与資金+住宅ローン借入額】 例)5,000万=【600万+800万+3,600万】

例として、この総予算を住宅資金にあててみましょう。

総予算を土地代+建築費+諸費用に割り振る

予算を「土地代+建築費+諸費用」に組み直します。
諸経費 手数料や保険、予備費などどうしても必要な分なので外せません。
3~400万は見ておきましょう。

どこまで諸経費に入れるか・利用するメーカーや金融機関による、という問題はあるものの…ざっとかかるものだけでも

  • 住宅ローンの手数料・登記費用
  • 司法書士さんへの報酬
  • 各契約などの印紙税
  • 火災保険・地震保険
  • 固定資産税・不動産取得税
  • 引越し費用
  • 家具家電、カーテンや照明

などがあげられます。

土地代 土地は大事です!
建物は時間がたてば劣化しますが、土地はそこにあるだけで価値がある。 将来の都市開発によって価値が上下することはありますが、そうそう変わるものではありません。

万が一のことがあっても土地に価値があれば助けになります。

もちろん通勤や通学、病院や銀行への距離など毎日の生活のベースでもある。 子供のためにも治安がよさそうなところ、高齢になっても移動に困らないように電車やバスが使いやすいところ…など、そこで暮らすイメージを大切に。

個人的には南向き北向きとか広い狭い(極端に狭いとかでなければ)よりも立地そのものを重視します。 設計でなんとかできることが多いので。

※土地はケチらないほうが良いですが、不動産情報を探すうちにお得な土地が見つかることも。周辺と比べて安い=ワケありですが、ワケと価格の関係に納得できればラッキー。だいたい擁壁などの追加工事が必要とかが多いです。

建築費 必然的に最後になるのが建築費。

土地にお金をかけたせいで建物が建てられない…となってはいけませんが(-_-;)

費用の項目でお話したとおり、設計次第で価格を抑えることは可能です。
節約ポイント:廊下を少なくし延べ床面積を減らす。建具・造りつけ収納を減らす。住宅設備のグレードや取捨選択。DIYできることはする。
NG節約ポイント:フローリングや屋根、外壁材など長く使うもの(リフォーム・修繕費用がかかる)は多少値が張っても品質の良いものを選びたい。
参考:二世帯住宅を安く建てる・ランニングコストの節約方法 諸経費と土地代の残りとはいえ、安く済んだわが家のケースを考えても本体工事費+付帯工事費で2,500万~3,000万以上は見ておきたいところ。 ※付帯工事…建物建築以外の工事のこと。
総予算5,000万を割り振ると… 総予算5,000万=【諸経費400万+土地2,000万+建物2,600万】

実際には諸経費はもっと安くなるかもしれないし、土地代は高くなるかもしれない。 そのへんは動きながら対応していくしかないので、割合は目安として、総予算を常に意識しておくといいですね。

具体的には「総額5,000万のうち2,000万は土地にあてたい」という相談をすることになります。

予算を決めたらさっそくハウスメーカー・土地を探しましょう!

効率的な探し方をお伝えします。

「ハウスメーカー・土地の探し方」「契約から引き渡し」「住宅建築の肝心なモノ」は次のページに。

ハウスメーカー・土地・着工から引き渡しまで

ハウスメーカーを探す {#2page}

ハウスメーカーの探し方

大手メーカーか二世帯に理解ある会社を選ぶ

建築を頼む先としては、ハウスメーカー、地元の工務店、建築士などがありますね。

どこに頼んでもいいんですが、 あまりに二世帯住宅の実績がない・無名・担当者に知識がない会社はやめといたほうが無難です。

ぶっちゃけ二世帯住宅と言っても特別なことはなくて、住宅設備が2つある家を建てればいいんですが。それでもメーカーに経験や知識を求めるのは「気付き」が重要だから。

二世帯住宅に対しての気付きがないと、 間取りや見積もりの提案力・打合せでの手応えが全然違います。

有意義な設計には「実力あるハウスメーカー・担当者」が必要不可欠です。

ハウスメーカーの効率的な探し方

二世帯住宅に合ったハウスメーカーはどう探すか? 3ステップにわけてみましょう。

  1. ステップ1:とにかく資料を集める
  2. ステップ2:取捨選択して3,4社くらいに絞る
  3. ステップ3:1社に決める

▶最初はできるだけたくさんの候補を出します。 展示場を見学したり、とにかくカタログを集めたり。ここでは二世帯住宅うんぬんはあまり気にしなくてOK。

多くのメーカーを見比べるうち、違いがわかるし知識もついてきます。 専門用語などもわかってくるので、自分の見識を広げる感覚で資料集めをしましょう。

▶少しずつ候補を絞っていきます。 選ぶ要素はモデルハウスの雰囲気でもいいし、素材でもいいし、気密性でも、営業さんの相性でもいい。 資金計画の内容を相談して、前向きに考えてくれそうなメーカーもアリ。

微妙だなーと思うメーカーを外していけば自然に絞れます。 担当さんと馬が合わなそうだったらやめとく。家の完成まで 長い付き合いになりますから、嫌な気分になる人とはやってけません。メーカーが気に入ってるなら担当だけ変えてもらうことです。

▶3,4社に絞ったら更に具体的な二世帯住宅の相談をしてみます。 事務所に出向いたり展示場に行ったり。土地探しや間取り、詰めた資金計画の話ができます。「他メーカーにも相談している」と言うとサービスしてもらえる…かも。

ギリギリまで数社を比較して、どこか1つに心が決まったらハウスメーカー選びは完了です!

浅く広く情報収集から、だんだん狭く深くしていきましょう!

効率的な進めるにはインターネットでの資料請求、雑誌や本、住宅展示場に行くを駆使すること。

| | 段階 | 費用 | 手軽さ | 情報量 | | インターネット | 初期・中期 | 無料 | ○ | △ | | 雑誌 | 初期・中期 | 数百円~ | △ | △ | | 住宅展示場 | 全体 | 無料 | × | ○ |

おすすめはネットと展示場。雑誌は欲しい情報がピンポイントでは載っておらず、詳しい情報には不向き。ざっと眺めたい人向けです。

展示場は情報の宝庫。 実際にメーカーが建てた家を見ながら営業さんと話ができるので、疑問もすぐ解消できます。こんな壁材いいなーなんて発見もある。

ネットはスマホやPCから簡単に資料請求できるのが嬉しいところ。 資料には各社の「ここを見て!」というセールスポイントがたくさん詰め込んであるので、読み込めばそのメーカーのことはかなりわかる。複数社を比較することで合う合わないも見つかります。

状況に合ったサイトを選びましょう!

SUUMO注文住宅:カタログを一括請求できます。初期段階でとにかく情報量を稼ぎたいとき。

スーモカウンター:要望を伝えると、ハウスメーカーを紹介・面談の調整をしてくれます。中立の立場で見てもらいたいときに。

タウンライフ家づくり:二世帯住宅の設計・資金計画・土地探しなどのプランニングをトータルで。複数のハウスメーカーに直接依頼できます。より具体的な相談をしたいとき、展示場に行く暇がないとき。→実際に利用してみました。タウンライフ家づくりの評判検証・類似サービス比較

ハウスメーカーと並行して土地を探します。

先にハウスメーカーの話をしたのには理由があるんですが…

土地を探してつなぎ融資で購入

土地の探し方

土地を探す方法

土地探し、案ずるなかれ。 ビビッと来る物件、出るときは出ます。ベストはなくてもベターはある!

うちも1,300万なんて破格の土地に出会えましたから。 土留め工事が必要だった、とか色々ワケありではありましたが…場所には満足しています。

あらかじめ、土地の条件の優先順位をつけておきましょう。

公共交通機関までの距離・通勤時間・治安・保育園や小中学校・金融機関・病院・ゴミ捨て場・日当たり・傾斜などなど。仕事や通学がある子世帯がメインになって考えていいですね。

優先順位をリストアップしたら土地を探す方法3つ。

  • 不動産屋に直接行く
  • ハウスメーカーに相談する
  • 不動産情報サイトを見る
経験から言えば、一番効率が良かったのは不動産情報サイトでした。
おすすめの土地探しサイト

不動産ジャパン:かなり多くのの不動産情報が載ってます。不動産4団体をまたいで掲載されており、情報が早くて多い。

SUUMO土地探し:不動産ジャパンで十分だろとと思って確認したら、スーモにしか載ってない物件もありました。両方見ておくと良さそうです。

あとは、「建築条件付き」といってハウスメーカーが指定されている土地もあります。 そのあたりはハウスメーカーに相談がてら、良い土地がないか探してもらいましょう。

地元の不動産会社はうーん…結局ネットと同じ情報でした。 ただ、希望を伝えておいて条件に合致する土地が出たら連絡してもらう、という方法も取れるので行って見る価値はあるかと。

毎日ネットで新しい土地情報がないか探しつつ、時間のあるときに不動産屋に行きましょう。

https://livingpokke.com/tochi-buy/

つなぎ融資で契約・購入

条件に合う土地が見つかったら早速行動! 遅きに失して誰かに買われちゃたまりません。

しかし現金はない…そんなときは「つなぎ融資」。

つなぎ融資 住宅ローンは土地だけでは借りられません。 土地と建物の両方を担保にするためです。
つなぎ融資は、住宅ローンを借りる前提(建物ができる前提)でお金を借ります。

最初に土地代などを借りて、住宅ローンのお金がおりた時に返済、完済します。住宅ローンを前借りするような感じです。もちろんつなぎ融資にも金利や手数料はかかります。

【住宅ローンの審査→つなぎ融資→住宅ローン融資→つなぎ返済】という流れになります。

つなぎ融資は「建物の契約前提がある」かつ「取扱い金融機関が限られる」ので、 建築予定のハウスメーカーに金融機関を紹介してもらうのが早いです。

「 この土地をつなぎ融資で買って○○メーカーさんで家を建てたいんですが… 」

と、不動産屋、ハウスメーカーどちらにも購入・建築の意思を示します。

土地の手付金はどうするか、売買契約日はいつにするか、住宅ローンの審査はいつにするか…と事が進みます。 「次は何を持ってきて」とお膳立てしてもらえるので、各所との連絡さえ怠らなければ大丈夫。

※自分でつなぎ可の金融機関を探してもOK。そのときは「この土地を△△金融機関のつなぎ融資を使って購入したいと思っている。ついては○○メーカーさんで家を建てたい…」という話になりますね。

ハウスメーカーの営業さんに土地の相談をしたら、バリバリ動いてくれてスムーズに土地の契約・購入まで行きました!

ハウスメーカーと契約・着工

土地を買ったらハウスメーカーと建築請負契約をします。

間取りも設備も詰めてないのに契約していいの?

と思いますが大丈夫。 まず契約して、あとで設計変更があれば変更・追加などで調節します。契約金額から大幅に変わらないようにするのが営業の腕でもあるそうな。

まぁハウスメーカー側からすれば、契約もしてないのにどこまで具体的に進めていいの?って感じでしょうが… ただ。契約取れたらそこでやる気なくなる・契約のために大口をたたく営業さんもいるようなので。

ハウスメーカーとのやり取りはメールや書面で!証拠を残すようにしましょう。 口約束では言った言わないの水掛け論になる可能性があります。

設計打ち合わせのポイント

打ち合わせは間取り→住宅設備→細かい仕様の順で進みます。 間取りは住宅の構造に直結するので早めに決めるんです。

打ち合わせの際のポイントをいくつか…

親の意見をちゃんと聞く

たまに親が同席してみるとか、夫がちょくちょく親に打ち合わせ状況を伝えるとか。 打ち合わせに出席するのは子世帯夫婦がメインになりがちなので。

営業さんの意見はあまり聞かなくていい

「これってつけたら便利かな?」など、その場のノリで営業さんに意見を求めたりもするんですが… 適当に聞いたら、回答もけっこう適当なもんです。 もちろん人によりますが、営業さんはコトを早く進めたいという気持ちがあるので。

自分の家なんだから自分で考える、情報収集することが大事です。

節約なら施主支給も検討を

施主支給とは住宅設備や建築材料を自前で用意すること。 ネット通販などで設備を注文、施行日に間に合うように現場に届けて設置してもらいます。

通販は安く手に入る場合が多いので、コスト削減のために使われる手です。

ただし施主支給に対応していないハウスメーカーもあるので、契約前に確認が必要です。 施主支給でなければ、あえて設置せずに引き渡し後にDIYするのもよし。

どんどん来る打ち合わせの予定に飲まれそうになりますが、あなたの家はあなたが主体だということを忘れずに!最後まで気を抜かずに頑張りましょう!

いよいよ着工!工事は地盤調査、基礎工事から始まります。 頻繁に現場に行って、できていくマイホームを見て英気を養いましょう。

職人さんにご挨拶しておくと施主の存在をアピールできます。

※ハウスメーカーと契約してから、契約金・着工金・中間金などがかかります。費用を確認しておきましょう。 着工金などはつなぎ融資を利用できることも。 わが家のケースでは契約金150万、着工金200万でした。建築費用にあてられます。

竣工・住宅ローン契約実行・引き渡し

住宅ローン契約と引き渡し

ついに竣工(しゅんこう)。完成ということです!

建物ができたら住宅ローンの契約。

つなぎ融資の段階で審査は通っているので、本申込をするだけ。 ここまで来れば淡々とこなすのみ、難しいことは担当さんがやってくれます。 必要書類を案内されるので、それを準備しておきましょう。印鑑証明や住民票、建築請負契約書など。

ほとんどの場合、住宅ローン契約・融資実行は同日に行われます。つなぎ融資も返済され、借入は住宅ローン一本になりますよ。

土地と建物の登記について 住宅取得に関わる登記は、所有権と抵当権。

所有権は「誰の持ち物か。基本的にお金を出した割合と同じくらいにする」 夫婦共働きで連帯債務者になるときなどは、持分も共有するでしょう。共有割合でそれぞれに住宅ローン減税もできます。

抵当権は「金融機関(ローン会社)が設定。不動産を担保にお金を回収できる」万が一返済が滞ったとき、優先的に弁済を受けられる権利です。ローン完済すると抹消されます。

お疲れ様です、引き渡しです!

長い道のりをこえて引き渡し! 鍵をもらって一国一城?の主やっほーい!

このあと家具を準備したり、外構工事をすることになるはずです。

「注文住宅で二世帯住宅」現実と肝心なモノ

ようやくここまでたどり着きました… 最後までたどり着いたあなたにはお分かりでしょう。

注文住宅を建てるのは時間がかかる!めんどくさい! のです。

二世帯の意見をすり合わせ、お金を考え土地を探しハウスメーカーと幾度となくやり取りをする。 意見が合わないことも多々あるでしょう。疲れることもある。

それでも二世帯住宅は頑張るだけの価値がある のも事実です。

納得行くまで考えて建てた家は、たとえ全部の要望が叶えられなくても満足できる。

今の自分にできることは全部やりきった! そう思える家づくりにしましょう。

わが家も、予算や土地の形状から断念したトコロは結構あります。

でも夫婦と親で納得いくまで話し合って建てたので、みんなが楽しく住める家になりました!

持ち家なのであとから手を入れるのも自由ですしね。

家づくりに肝心なのは「とりあえずやってみる」行動力。

振り返って、行動こそがマイホーム実現への道だったなと。 なにもわからなくても、とりあえず資料を集めてみる。とりあえず展示場に行ってみる、話を聞いてみる。

「建てたい」という気持ちが高まったら、あれこれ考える前に行動!です。 不思議なもので、ピタッとハマったりして。 土地もハウスメーカーも良い巡り合わせがあるものですよ。

あなたのお家が、「建ててよかった二世帯住宅」になりますように。

すぐできる資料請求・サービス

土地やハウスメーカー探しにおすすめのサービスをおさらい。

SUUMO(スーモ)注文住宅

05 13

地域のハウスメーカーの資料請求を一括でできます。

取り扱っているメーカー数もダントツで多いので、とりあえず色々集めて勉強!な探し始めに使いましょう。

SUUMOでカタログ請求はこちら

スーモカウンター

スーモカウンター

「アドバイザー」という中立の立場の人にアレコレ相談・仲介をお願いできます。

ハウスメーカーの紹介はもちろん、お断りも入れてくれるのは気が弱い人にはありがたい…。

ハウスメーカーを絞るのが難しかったり、客観的な判断を仰ぎたいときにおすすめです。

無料の注文住宅の相談はこちら

タウンライフ家づくり

タウンライフ家づくり

こちらは複数のハウスメーカーに一括して資金・間取りなどのプラン作成を依頼できます(一社でもOK)。

展示場に行かなくても詳しい条件を伝えられ、フィードバックがもらえるので一歩進んだ知識が入ります。

メーカーごとの提案を比較したり、実際に土地探しや間取りを作りながら資金計画を検討したいならこちら。

無料の二世帯住宅のプラン・間取りづくりはこちら

実際に利用した結果と感想はこちら

どれも無料なので(相談センターは契約に至ればお祝い金まで…)、使って損はありません。 使えるものは有効に使って家づくりを進めましょう!